房地產企業成本核算之科目規范

來源:數豆職人 作者:左岸金戈 人氣: 發布時間:2020-05-28
摘要:一:房地產成本核算科目設置原則 房地產成本核算科目設置,沒有標準答案。但至少需要考慮這幾個方面。一是方便歸集成本,二是方便后續成本分析,三是方便成本監控需要,三是適當考慮稅務取數。 所以每個企業可以根據自己公司特性,設置具體成本核算科目。房...
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  一:房地產成本核算科目設置原則

  房地產成本核算科目設置,沒有標準答案。但至少需要考慮這幾個方面。一是方便歸集成本,二是方便后續成本分析,三是方便成本監控需要,三是適當考慮稅務取數。

  所以每個企業可以根據自己公司特性,設置具體成本核算科目。房地產企業成本核算較之于制造業成本核算可能不是那么復雜,注意這里也是相對的。如果是制造業成本核算,在料工費三個科目之間,更多的復雜因素,在于如何找到更符合業務實際的分配依據。而房地產企業成本的科目設置就是非常關鍵環節,較之于制造業的料工費三個科目,房地產成本核算科目就復雜多了,而且成本核算科目設置直接影響后續各環節。

  所以說房地產成本核算,關鍵的是科目如何設置。一般來說房地產成本核算科目,可涉及到5-6級明細科目。而且每個項目下,輔助核算科目也需要精細化核算。以下先看一下整體科目以及輔助賬項目。

  整體科目:

  *土地費用:為取得土地開發使用權而發生的各項費用;

  *前期費用:項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“七通一平”等前期費用;

  *主體建安工程費:主體建造相關的土建、安裝、室內裝修、設備、弱電工程費用;

  *室外管網工程費:室外給排水、電氣、污水處理、中水處理、燃氣工程費用;

  *室外環境工程費:園林景觀工程營造費用;

  *公共配套設施費用:產權及收益權不屬于開發商,開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施費用支出;

  *工程間接費:與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定開發環節的成本費用性支出,包括項目營銷設施建造費;

  *工程不可預見費:工程營造過程中不可預見的費用;

  *開發間接費:項目開發過程中項目人員職工薪酬、行政管理費、前期接入費、保險費等;

  輔助賬項目:

開發期數 業態 明細
  獨立別墅 一期獨立別墅-**棟
  超豪別墅 又可分豪裝、精裝、簡裝、毛坯等
  聯體別墅  
  多層洋房  
  小高層洋房  
  商鋪  
  普通住宅  
  精裝住宅  
  學校  
  會所  
  售樓部  
  體育館  
  車位  
  超市  
  其他
 
 


  二:各科目范圍界定

  科目界定作用就是為了日后核算做準備,也是為了財務分析打基礎。很多時候我們核算沒有這個界定標準,更多的時候完全看會計的經驗判斷。這種經驗很容易導致一項費用,這個月計入這個科目,下個月計入另外一個科目。最后財務數據就出問題了。

成本科目 科目范圍
1.土地成本費用 為獲取土地支付的全部費用
1.1土地征用費 通過招拍掛或協議轉讓方式獲得土地所支付的成本,包含但不限于土地出讓金、安置補償等費用
1.2拆遷補償費及其他 除土地出讓金中的拆遷補償費之外的,另外發生的有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出,安置及動遷支出,農作物補償費,危房補償費等。以及各類土地租賃費用、交易費用等。
1.3契稅 契稅
2.前期工程 指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、 報建、七通一平等前期費用
2.1七通工程費 指施工過程中的臨時道路、臨時變配電工程及設施、臨時給排水、臨時辦公管網、臨時供暖等設施,不同于苑區內的永久設施
2.2場地平整 指為施工過程中需要場地平整、土石方工程等,如鉤機填土平整、取土費運費、鉤機填土費,土地平整費
2.3臨時設施 指施工過程中的臨時辦公設施、施工物資存施地、工地臨時圍墻、臨時樣板房及銷售設施的攤銷
2.4勘測設計費 含勘查、設計、方案咨詢等費用
2.4.1勘測費 勘察人根據發包人的委托,收集已有資料、現場踏勘、制訂勘察綱要,進行測繪、勘探、取樣、試驗、測試、檢測、監測等勘察作業,以及編制工程勘察文件和巖石工程設計文件等收取的費用
2.4.2設計費 設計人根據發包人的委托,提供編制建設項目初步設計文件、施工圖設計文件、非標準設備設計文件、施工圖預算文件、竣工圖文件等服務所收取的費用
2.4.3其他勘測設計費 除了上述勘測設計費之外的勘測費用
2.5行政規費 開發前期各項報批手續費用
2.5.1基礎設施建設配套費 開發項目內按規劃應發生的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛等設施和建設費用,此收費屬政府性收費
2.5.2人防易地建設費 按國家規定,需要同步配套建設防空地下室的項目,因條件限制不能同步配套建設的,應支付人防易地建設費。
2.5.3其他行政規費 向政府歸口管理部門繳納的、除以上費項的各項費用
2.6工程相關費  
2.6.1監理費 各類監理工程合同費用等
2.6.2定額外專項檢測費 定額外的專項監測費用,如生活給水水質檢測費、室內環境監測、樁基動測、氡濃度檢測等
2.6.3工程測量費用 沉降觀測費,工程開工前施工放線、復線、驗線、定線的費用,規劃驗收建筑輪廓線驗線費用,規劃驗收建筑竣工面積測繪費等
2.7其他前期工程成本 以上沒有涵蓋到的其他前期工程費用,如工程咨詢費、審計費、招投標費用、房管辦證費用等
3.建筑安裝 單體土建、安裝、裝修發生的成本
3.1主體土建機電工程 指項目開發過程中發生的單體列入總包合同預算內的各項費用(指總包合同中單體成本,含毛坯土建、外立面裝修、公共部位裝修、門窗安裝、毛坯標準機電安裝等);以及工程相關維修成本
3.2裝修工程 各類裝修標準房發生的裝修裝飾費用(含總包合同范圍中已含的裝修工程費用。
3.3電梯工程 含電梯的采購、安裝、維護等成本費用
3.4石材工程 指各類住宅及非住宅的石材工程成本,一般指干掛石材,也就是石材工程監督部負責范圍的石材工程成本。
3.5其他建筑安裝工程 指總包合同、裝修類工程合同之外的其他同單體建筑安裝有關的工程合同費用
4.基礎設施 含室外小區管網布置、園林綠化、小區道路等建設項目
4.1小市政工程  
4.1.1道路工程 主要含路基處理、道路基層、道路面層、人行道及其他、交通管理設施、雨污水系統等工程。
4.1.2擋土墻、護坡工程 指由于地勢原因需建公共護坡或擋土墻工程
4.1.3圍墻工程 主要指指該項目與外界永久圍墻建設工程。
4.1.4園建工程 含建筑主體花園的園建(土建工程)工程、室外的公共部分園林綠化土建工程(土建工程);具體指主體內外土建類的園林綠化工程,如涼亭、池塘、石藝、木裝飾工程、魚池水池管道工程、花園草地燈安裝工程、泳池工程的建設及管道設備的安裝、包括主體分部圍欄工程。
4.1.5綠化工程 含建筑主體內+室外公共部位的的園林綠化成本(苗木采購、場地租用、機械費、綠化種植合同及費用等)
4.1.6人工湖 含人工湖的設計、施工、土方等工程成本費用
4.1.7其他室外市政工程 其他的室外小市政建安工程
4.2大市政及管網工程 含室外給排水、燃氣、高低壓系統,整個小區或項目整體布局考慮的非個體設施
4.2.1給排水工程 給水——指掛網費(政府收費)、紅線外主干管工程、用地紅線內的主管、干管工程、用戶計量表前的給水工程、加壓泵房及設備工程。排水——指掛網費(政府收費)、雨水工程、污水處理站、其他工程等
4.2.2供電工程                                                            指永久供電類的市政工程,含掛網費(政府收費)、紅線外電纜工程、用地紅線內至中心開關房的電氣工程、紅線內電氣工程、其他工程等
4.2.3供暖工程 表前工程(以供暖公司所收配套費負責的工程內容后至各業主或運營單位(酒店、會所)的入戶裝置進水下法蘭前及回水上法蘭后為分界點。
4.2.4燃氣工程 主要包括管道系統、調壓站等表前工程,也包括室內部分的表后工程(含燃氣管道、管道支架制作安裝、管道附件)具體指以燃氣公司指定的燃氣接入點至業主用戶終端的設備、設施、管線(不含燃具)為分界點。
4.2.5智能化工程費 包括監控、邊界防范、電子巡更、背景音樂、電子顯示屏、車輛管理。
4.2.6其他室外市政管網工程 由市政部分負責的其他室外市政及附屬管網工程(主要含電信、電視、防雷等其他市政管網工程)
5.公共配套設施 指室外公共服務設施
5.1交通中心 指為方便業主而建造交通網絡點成本分攤
5.2幼兒園、學校 指屬于公建性質的教育配套工程(含建造成本及配套資產購置)成本分攤
5.3業主活動用房 指為內業主提供物業管理的辦公場所、活動場所等成本分攤
5.4售樓部 產權屬于業主,后期一般作為會所移交給業主的售樓部建造成本
5.5會所 屬于公建性質的會所成本分攤
5.6大型橋梁工程 大型的跨河、跨區橋梁工程成本分攤
5.7其他配套設施 其他公共配套設施成本成本分攤(含獨立配套的發電機房及設施、消防控制室、大型河堤工程等等公共配套設施)
6.貸款利息 與開發項目直接相關的貸款利息支出。
7.開發間接費用 定期結轉到開發成本的間接費用。指項目現場部門發生的費用,包括區域、項目管理部、采購、倉管等部門發生的費用


  三:成本核算科目設置

  以下舉例房地產核算科目設置,注意這個沒有標準或者統一的設置。每個公司每個項目都可能不一樣。所以做過房地產企業財務的,也別大呼你們公司和這里的不一樣。一樣和不一樣都屬于正常。沒做過房地產財務的,建議以學習的角度來看,不是說這個東西拿過去直接復制到某房地產公司。

  01  土地費用

  01-01  土地出讓金

  01-02  土地拆遷補償費用

  01-03  大市政配套費

  01-04  土地契稅

  01-05  其他土地費用

  02  前期費用

  02-01  勘察、設計費

  02-01-01  設計招投標費

  02-01-02  規劃設計費

  02-01-03  建筑設計費

  02-01-04  景觀設計費

  02-01-05  電力設計費

  02-01-06  給排水設計費

  02-01-07  道路設計費

  02-01-08  室內精裝修設計費

  02-01-09  燃氣設計費

  02-01-10  智能化設計費

  02-01-11  市政設計費

  02-01-12  弱電設計費

  02-01-13  消防設計費

  02-01-14  外墻設計費

  02-01-15  施工圖紙交叉審核費

  02-01-16  制圖曬圖費

  02-01-17  環評費

  02-01-18  宗地測繪費

  02-01-19  勘察招投標費用

  02-01-20  勘察、勘測費

  02-01-21  日照分析費

  02-01-22  交通影響評價費

  02-01-23  可行性研究費

  02-01-24  設計方案評審費

  02-01-25  其他勘測、設計費

  02-02  規費

  02-02-01  規劃許可證費

  02-02-02  綠化費

  02-02-03  高教費

  02-02-04  人防費

  02-02-05  白蟻防治費

  02-02-06  墻改費

  02-02-07  散裝水泥專項資金

  02-02-08  自來水城市管網建設費

  02-02-09  供(配)電工程高可靠性供電費用

  02-02-10  管煤配套費

  02-02-11  市政質監費

  02-02-12  預定位費

  02-02-13  灰線檢測費

  02-02-14  其他檢測費

  02-02-15  物業維修基金

  02-02-16  消防檢測費

  02-02-17  空氣、噪音檢測費

  02-02-18  雨、污水接管費

  02-02-19  市政管網運行維護費

  02-02-20  質監費

  02-02-21  地籍調查費

  02-02-22  土地復核驗收

  02-02-23  樁基檢測費

  02-02-24  防雷檢測費

  02-02-25  有線電視管線費

  02-02-26  住房交易手續費

  02-02-27  其他規費

  02-03  前期工程費用

  02-03-01  施工招投標費用

  02-03-02  七通一平費用

  02-03-02-01  施工臨時排污費用

  02-03-02-02  臨時用水

  02-03-02-03  臨時用電

  02-03-02-04  場地平整

  02-03-02-05  臨時供熱

  02-03-02-06  臨時道路

  02-03-03  臨時設施費

  02-03-03-01  臨時圍墻

  02-03-03-02  臨時工程用房

  02-03-03-03  其他臨時設施

  02-03-04  監理招投標費用

  02-03-05  工程監理費

  02-03-06  標底編制、決算審核等咨詢費用

  02-03-07  其他前期工程費

  03  主體建安工程費

  03-01  建筑工程

  03-01-01  基礎工程

  03-01-01-01  基坑土石方工程

  03-01-01-02  基坑圍護工程

  03-01-01-02-01  圍護樁

  03-01-01-02-02  其他圍護

  03-01-01-03  工程樁

  03-01-01-03-01  預應力管樁

  03-01-01-03-02  人工挖孔樁

  03-01-01-03-03  鉆孔灌注樁

  03-01-01-03-04  其他人工地基

  03-01-01-04  其他基礎工程(排水降水工程)

  03-01-02  土建工程

  03-01-02-01  結構工程

  03-01-02-01-01  地下室結構工程

  03-01-02-01-02  其他基礎結構工程

  03-01-02-01-03  地上結構工程

  03-01-02-01-04  砌筑工程

  03-01-02-02  粗裝修工程

  03-01-02-02-01  粗裝修工程

  03-01-02-02-02  屋面工程

  03-01-02-02-03  其他建筑工程

  03-01-02-03  地下室防水工程

  03-01-02-04  外墻裝飾工程

  03-01-02-04-01  玻璃幕墻

  03-01-02-04-02  石材幕墻

  03-01-02-04-02-01  全干掛石材施工

  03-01-02-04-02-02  半干掛石材施工

  03-01-02-04-02-03  點掛石材施工

  03-01-02-04-02-04  濕貼石材施工

  03-01-02-04-02-05  石材

  03-01-02-04-03  金屬幕墻

  03-01-02-04-04  面磚

  03-01-02-04-05  涂料

  03-01-02-04-05-01  普通涂料

  03-01-02-04-05-02  真石漆

  03-01-02-04-06  其他外墻裝飾

  03-01-02-05  外墻保溫工程

  03-01-02-06  門窗工程

  03-01-02-06-01  單元門

  03-01-02-06-02  入戶門

  03-01-02-06-03  外墻門窗

  03-01-02-06-04  其他門窗工程

  03-01-02-07  陽臺及屋面欄桿欄板工程

  03-01-02-08  其他土建工程

  03-01-03  公共部位精裝修

  03-01-03-01  大堂

  03-01-03-02  電梯廳

  03-01-03-03  多層樓梯間

  03-01-03-04  電梯轎廂

  03-01-03-05  架空層

  03-01-03-06  其他公共部位精裝修

  03-02  安裝工程

  03-02-01  室內水暖氣電

  03-02-01-01  室內冷水

  03-02-01-02  室內熱水

  03-02-01-03  室內排水

  03-02-01-04  室內采暖

  03-02-01-05  室內電氣

  03-02-01-06  室內暖通

  03-02-01-07  其他室內水暖電氣

  03-02-02  消防系統

  03-02-03  其他安裝工程

  03-03  戶內精裝修工程

  03-03-01  硬裝

  03-03-02  設備設施

  03-03-02-01  衛生潔具及龍頭

  03-03-02-02  空調設備及安裝

  03-03-02-03  新風設備及安裝

  03-03-02-04  中央吸塵

  03-03-02-05  廚房等家用電器

  03-03-02-06  櫥柜

  03-03-02-07  凈水設備及安裝

  03-03-02-08  家居智能

  03-03-02-09  熱水器、鍋爐、水箱

  03-03-02-10  地采暖

  03-03-02-11  其他設備設施費用

  03-03-03  軟裝

  03-03-03-01  活動家具

  03-03-03-02  窗簾

  03-03-03-03  裝飾燈具

  03-03-03-04  裝飾畫

  03-03-03-05  飾品

  03-03-03-06  其他軟裝費用

  03-04  設備工程

  03-04-01  空調供貨及安裝

  03-04-02  電梯供貨及安裝

  03-04-03  發電機供貨及安裝

  03-04-04  酒店鍋爐

  03-04-05  熱水器

  03-04-06  太陽能熱水器

  03-04-07  地源熱泵

  03-04-08  立體車庫

  03-04-09  中央吸塵

  03-04-10  廚房設備

  03-04-11  洗衣房設備

  03-04-12  其他設備工程

  03-05  弱電工程

  03-05-01  安全防范系統

  03-05-01-01  周界報警、閉路電視監控系統

  03-05-01-02  樓宇可視對講、門禁系統

  03-05-02  建筑設備監控系統

  03-05-03  停車場管理系統

  03-05-04  擴聲、背景音樂系統

  03-05-05  電源與電子設備防雷接地

  03-05-06  有線電視

  03-05-07  電信

  03-05-08  其他弱電工程

  04 室外管網工程

  04-01  室外電氣及高低壓設備

  04-01-01  高低壓配電設備及安裝

  04-01-02  室外強電管道及電纜敷設

  04-02  室外給排水

  04-02-01  室外給水系統

  04-02-02  室外排水系統

  04-02-03  室外供暖系統

  04-03  污水處理工程

  04-04  中水處理

  04-05  燃氣工程

  04-06  其他室外管網工程

  05  室外環境工程

  05-01  公共環境工程

  05-01-01  綠化工程

  05-01-02  硬質景觀工程

  05-01-02-01  土建工程

  05-01-02-02  設備及安裝工程

  05-01-03  道路工程

  05-01-04  其他環境工程

  05-02  私家環境工程

  05-02-01  綠化工程

  05-02-02  硬質景觀工程

  05-02-02-01  土建工程

  05-02-02-02  設備及安裝工程

  05-02-03  庭院圍墻、門樓工程

  05-02-04  私家泳池

  06  公共配套設施

  06-01  會所

  06-01-01  建筑工程

  06-01-02  安裝工程

  06-01-03  精裝修工程

  06-01-03-01  硬裝

  06-01-03-02  設備設施

  06-01-03-03  軟裝

  06-01-04  設備工程

  06-01-05  弱電工程

  06-01-06  其他會所工程

  06-02  幼兒園

  06-02-01  建筑工程

  06-02-02  安裝工程

  06-02-03  精裝修工程

  06-02-04  設備工程

  06-02-05  弱電工程

  06-02-06  室外管網工程

  06-02-07  室外環境工程

  06-02-08  其他幼兒園工程

  06-03  游泳池

  06-03-01  游泳池土建工程

  06-03-01-01  樁基工程

  06-03-01-02  其他土建工程

  06-03-02  游泳池裝修工程

  06-03-03  游泳池安裝工程

  06-04  橋梁工程

  06-05  河道工程

  06-06  擋墻工程

  06-07  小區圍墻、門樓工程

  06-08  運動場地

  06-08-01  網球場

  06-08-02  籃球場

  06-10  游樂設施

  06-11  其他公共配套設施

  07  工程間接費

  07-01  施工水電費

  07-02  營銷設施建造費

  07-02-01  廣告設施及發布費

  07-02-02  現場包裝費

  07-02-03  接待廳裝修、裝飾費

  07-02-04  售樓處費

  07-02-04-01  建筑工程

  07-02-04-02  安裝工程

  07-02-04-03  精裝修工程

  07-02-04-03-01  硬裝

  07-02-04-03-02  設備設施

  07-02-04-03-03  軟裝

  07-02-04-04  弱電工程

  07-02-04-05  環境工程

  07-02-05  樣板間費

  07-02-05-01  硬裝

  07-02-05-02  設備設施

  07-02-05-03  軟裝

  07-02-06  銷售模型費

  07-02-07  其他營銷設施建造

  08  工程不可預見費

  09  開辦費

  10  開發間接費

  10-01  職工薪酬

  10-01-01  工資及獎金

  10-01-02  職工福利

  10-01-03  社會保險費

  10-01-04  住房公積金

  10-01-05  工會經費

  10-01-06  職工教育經費

  10-01-07  非貨幣性福利

  10-01-08  辭退福利

  10-01-09  年金

  10-01-10  其他職工薪酬

  10-02  行政管理費

  10-02-01  辦公費

  10-02-02  差旅費

  10-02-03  會務費

  10-02-04  郵電通訊費

  10-02-05  水電費

  10-02-06  物管費

  10-02-07  車輛費

  10-02-08  低值易耗品

  10-02-09  租賃費

  10-02-10  攤銷費

  10-02-11  折舊費

  10-02-12  業務招待費

  10-02-13  維修費

  10-02-14  勞動保護費

  10-02-15  其他行政管理費

  10-03  利息支出

  10-03-01  金融機構貸款利息支出

  10-03-02  其他利息支出

  10-04  前期介入費

  10-05  保險費

  10-06  其他開發間接費

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